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7.2级大地震,0死亡:新西兰的房子质量为什么这么好?

网络 2020-02-06

来源:正解局

◆新西兰震不塌的房子,能给我们带来很多启发。

房子,在世界上任何地方,都是一个家庭最重要的资产。

费心巴力买房之后,大家最担心的莫过于房子质量。

今天,就简单说下新西兰的房子。

2019年6月,新西兰发生7.2级大地震。事后统计,零死亡。

在2011年12月23日,新西兰基督城发生6.3级大地震,差不多相当于1.5万吨TNT炸药被引爆。本来这注定是一场巨大灾难,但也只有60名伤员,且大部分都是轻伤。

让每个国家闻风丧胆的地震,为什么到了新西兰就难以发威呢?

1. “地震之国”,却很少有伤亡

新西兰正好处在环太平洋地震带上。

有数据统计,新西兰平均每年地震20000次左右,2016年甚至达到了惊人的32828次。基本上每天都有几十场地震发生,也难怪这里被称为“颤抖的圣地”。

不过虽然地震次数很多,但是新西兰人其实并不像我们想的那样,对地震闻风丧胆。

对新西兰人而言:5级以下的地震,该干啥干啥;5-6级的地震,要清醒一点,但不用慌;6-7级的地震,就得考虑跑了;7级以上的,那就能跑多快跑多快。

(环太平洋地震带)

虽说是段子,但也可以看出,一般的地震很难威胁到新西兰人。

这是为啥呢?

一方面,新西兰每年都会遭受上万次地震,但其实只有约150次能被感应到,曾经很多年保持地震几乎零伤亡的记录。

一位地震学家曾经说过:“地震不杀人,杀人的是糟糕的建筑。”

2010年海地大地震,短短几分钟,造成了22.5万人死亡,19万人受伤。据事后统计,海地当地民房几乎90%被损毁,因此,造成了极其严重的伤亡。

而当地的美军基地,建筑却只是轻微损伤,并未出现重大人员伤亡。

(海地大地震后损毁的房屋)

新西兰也是这样。

地震多,但是建筑震不倒。

2010年发生的新西兰7.2级强震为例,只造成了十几座老房子坍塌,几乎所有大型建筑都在地震中扛了下来。因此,40万人的城市只有两人重伤,无一人死亡。

既然地震造成的伤亡非常小,民众自然也就不会怕。

当然了,地震震不倒一部分是因为新西兰木制结构房屋较多、高楼较少。

但最重要的,还是新西兰房子质量好。

2. 但,新西兰房子质量也出现过严重问题

新西兰现在的房屋安全,很大程度上是因为曾经的教训惨痛。

1992年,为发展房地产经济,新西兰政府放宽了建筑标准。

新西兰房建进入野蛮生长阶段,也拉动了经济飞速发展。在1993年的《世界竞争力报告》里,新西兰的总体竞争力甚至提升到了世界第8位。

各家房地产公司也抓住政策机遇,选择更加便宜的建材和简单的建筑结构,以降低成本。

一时间,房地产市场一派繁荣,房地产公司拼命建低成本的房子,民众手里有钱,对未来经济形势看好,买房欲望强烈,政府看着GDP上升:仿佛满足了所有人的利益。

1996年,新西兰的GDP就达到了700亿美元,比1992年增长了近70%。

但,纸终究包不住火,房屋建造标准降低,带来了严重的质量问题。

市面上,出现了一大批漏水房,戳破了新西兰房地产市场的虚假繁荣。

(出现质量问题的房屋)

热情褪去后,数以万计的业主发现自己穷尽一生积蓄买的房子,根本无法住人。

这些漏水房只是把外表包装得正常,然而外墙材料和框架之间根本没有有效的通风排水,导致水分进入到外墙材料和内墙之间,就一直留在那里,无法排出。

长期下来,经过死水浸泡的墙壁就会腐烂,同时会滋生一堆微生物,对房屋安全造成严重的影响。

业主想状告房地产公司时,却发现其符合建筑标准,欲哭无泪。

4名业主因为漏水房追责无门,选择自杀。

3. 严格到变态的政府监管

惨痛教训后,新西兰房建行业开始了“宁可错杀一千,也不放过一个”的时代。

在新西兰房建行业中,流传一句话,“如果你拿到了建房子的审批,你就已经建好了一半的房子”。

这当然是一句玩笑话,但足以说明,在今天的新西兰,拿到建房的审批有多难。

曾经的错误已经让新西兰变得谨小慎微,不管你建房子能带来多少GDP,只要程序不对统统不让你建。

新西兰接收房地产企业的建房申请,审批完成的法定时间是20天。

那么,怎么去卡这个门槛?它有一套特别的方式。

新西兰实行的是市政体制,也就是市议会兼行议决权和行政权。市议会既管决策,也管实施,是一个实权部门。

只要市议会认为,房地产企业提供的资料不够或者程序不当,就可以直接叫停审批流程,要求房地产企业提供更多信息和相关设计方案。

所以,房企必须按照要求重新收集信息或者设计方案,拿到批复往往需要两三个月。

(新西兰国会大厦)

新西兰北岛建筑公司就曾因为厕所下水管道的一处设计问题,审批材料最后从50页扩充到几千页,审批过程耗费了将近8周。

实际上,由于像抽油烟机管道设计等细节问题,被市议会多次退回申请的事件不在少数。

也正因为这些对小细节的重视,在新西兰房建申请审批中,往往一个项目会有几千页文件,其内容涵盖了从立项到最后的维护每一个步骤细节,一步不落。

审批从小处着眼,这在根本上为新西兰的建筑质量做了保障。

(新西兰议会讨论场景)

光有审批,没有落实显然也不行。

新西兰拥有堪称世界上最严格的质量检测制度,从房屋结构再到通风口下水道,大大小小几十类检测,必须每项都要合格,否则就无法获得建筑合格证书,不能进入市场交易。

同时,新西兰被评为世界上最清廉的国家之一,公务员的工资在全世界都属于一流水平。高薪养廉,促成了监督政策的落实。

而且,在新西兰没有巨型房企。

巨型房企疯狂低价拿地,“高周转”,甚至半年工期就完成一个楼盘的手段,在新西兰几乎做不到。

4. 如履薄冰的房地产企业

新西兰房地产是最赚钱的产业之一。目前,新西兰大奥克兰地区的房价在人民币30000-60000元/平方。

但新西兰的拿地成本却不高。

地广人稀的国情让新西兰拥有大量可建设土地,在某些偏僻的地方,甚至可以用100万人民币拿下1000亩的土地。

两者综合来看,新西兰房地产企业利润空间比较大。

在新西兰的应届毕业生中,建筑行业毕业生工资仅次于医学生,位居所有行业第2位。

(新西兰大奥克兰地区房价变化)

但是拿一份钱就要做一份事,不然就不要继续做下去。

2018年,steel tube建筑公司因为谎报钢筋抗震级别,使用的建材也没有通过4项标准检验,被处以300万纽币的罚款。

建筑商James Hardie也因为旗下的石膏板材料不符合建筑标准,被处以2.25亿纽币的赔偿金。

如果仅仅是罚款,还不足为惧,新西兰会对这些不负责任的建筑公司“记仇”。

在审批房建项目时,着重审查申请公司的守信记录,如果出现偷工减料或是其他欺诈行为,将会重点审查。

Steel tube公司的负责人就曾表示,“以后我们很难接到工程了,在材料上弄虚作假基本上就上了新西兰政府的黑名单了,这是不可原谅的。”

如果是已经建成的建筑呢?那就更惨了。

新西兰不接受所谓的补救措施,在检测中只要有一根电线不合格,就将整栋墙砸掉把电线全部扯出来重做。

一位新西兰华裔工人表示,自己所在的公司承包建设一栋24层楼的公寓时,采用了非新西兰建筑标准认可的电线,在检测中被第三方查出。

新西兰政府要求把整层公寓拆除,且该公司自己承担全部责任与损失,最后导致了该公司的破产。

因此,在新西兰,房地产企业弄虚作假是很不划算的。

保证自己负责的项目不出差错才是各家房企的第一要务。

所以,在新西兰建筑公司的招聘中,除了专业技能外,有一项专门的考察就是责任心。

很多人会认为,新西兰建筑公司事儿多,磨洋工,但他们的优异成绩也真的证明了慢工出细活。

(新西兰一处建筑工地)

5. 购房者权益不可侵犯

新西兰买房人权益受到法律的严格保护,维权程序也比较简单。

首先,新西兰法律规定新房子有1年的全屋保修期。在1年内,整个房子有任何问题都可以免费保修。

此外,还有10年的结构保修期。屋顶和主要房屋框架、管道等出现问题都可以获得免费保修。

如果房屋质量出现问题,购房者联系房屋建筑商,让建筑商派人来检查,不需要购房者跑前跑后。

哪怕只是橱柜出现问题,也可以联系建筑方,只要处于保修期内,建筑方就必须负责维修。

曾有一位住户,由于外墙油漆掉漆,联系建筑商多次检查后,发现施工时刷漆次序不合规范,少刷了一层底漆,建筑方立即承担了全部重新刷漆的责任。

万一有房屋质量出现问题,但建筑方不愿负责的,房主可以向新西兰房屋质量监督机构和市议会提起仲裁。

如果仲裁成功,建筑商不仅要负责维修,而且还要承担相当一大笔罚金。

(新西兰一处房屋)

类似新西兰漏水房的悲剧,今天在很多国家仍然发生着。

无数家庭因为买到了问题房产而不得安宁,一生积蓄付诸东流。

如何让房子更放心?

新西兰震不塌的房子,能给我们带来很多启发。



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